Содержание общего имущества

Услуги, оказываемые управляющей организацией в отношении общего имущества собственников в МКД

В пункте 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491), определено содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, которое включает в себя:

а) осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
б) освещение помещений общего пользования;
в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;
г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных, предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Рассмотрим их более подробно:

а) Технический осмотр жилых зданий.

Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений. Плановые осмотры жилых зданий могут быть:

- общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона);

- частичные - осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.

После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры.

Общие и частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования, а также внеочередные проводятся организациями по обслуживанию жилищного фонда ООО «Комфорт-Сервис», ООО «РСП «Комфортный дом», (далее – «подрядные организации»), с которыми Управляющая компания заключила договоры подряда ( № 4732 от 09.02.2015 г., № 4733 от 09.02.2015 г. соответственно).

Они же производят устранение мелких неисправностей, а также наладку и регулировку санитарно-технических приборов и инженерного оборудования.

Особое внимание в процессе осмотров уделяется тем зданиям, их конструкциям и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60 процентов.

Если во время осмотров были обнаружены дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, то они должны быть устранены собственниками.

Для этого Управляющая компания обязана направить нанимателям, арендаторам и собственникам помещений предложения о выполнении ремонта за свой счет.

Решения общих собраний собственников помещений о необходимости ремонтных работ является обязательными для исполнения Управляющей компанией.

б) Помещения общего пользования в доме должны быть обеспечены общим искусственным освещением.

Претензии к искусственному освещению в зависимости от назначения помещения принимаются подрядными организациями.

в) Температурный режим.

Выполняя требования пункта 3.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда инженерно-технические работники подрядных организаций во время периодических осмотров жилых и подсобных помещений и наладок инженерного оборудования обращают внимание на температурно-влажностный режим и санитарное состояние в помещениях.

При необходимости принимают меры к устранению конденсата на трубах водопровода и канализации, проветривают помещения при полностью открытых вентиляционных отверстиях, утепляют и гидроизолируют трубопроводы.

Пользователям помещений рекомендуется устанавливать в вытяжных отверстиях вентиляторы. Для обеспечения нормального температурно-влажностного режима наружных стен не рекомендуется: устанавливать вплотную к ним громоздкую мебель, особенно в наружных углах; вешать на наружные стены ковры и картины в первые два года эксплуатации. Использование газовых и электрических плит для обогрева помещений не допускается.

Договор на прочистку вентканалов Управляющая компания заключила с ООО «Лидер» (№ 1 В – 15- 4759 от 24.02.2015 г.).

г) Уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и придомовой территории.

Для выполнения работ по уборке лестничных клеток, лестничных площадок и маршей, а также обметания и мытья пола и стен, подоконников, отопительных приборов и т.д. Управляющая компания заключила договор с ООО «Морис», которое оказывает клининговые услуги (договор № 4718 от 01.01.2015 г.).

Необходимо отметить, что пунктом 3.2.16 Правил и норм технической эксплуатации жилищного запрещено размещение на лестничных площадках бытовых вещей, оборудования, инвентаря и других предметов. Входы на лестничные клетки и чердаки, а также подходы к пожарному оборудованию и инвентарю не должны быть загроможденными.

Уборка придомовой территории производится силами подрядных организаций как ручным, так и механизированным способами.

Объем уборочных работ в летнее и зимнее время определяется по площадям в зависимости от материала покрытия придомовой территории, приведенным в техническом паспорте на жилой дом (дома) и земельный участок.

д) Сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов.

На всех обслуживаемых территория установлены сборники (контейнеры, бункеры) для твердых бытовых отходов.

Подрядными организациями обеспечивается своевременная уборка территорий и систематическое наблюдение за ее санитарным состоянием, а также контроль за выполнением графика вывоза отходов.

Вывоз отходов производят ООО «ТрансСервис» по договору с Управляющей компанией (№ 53 СТ – 4334 от 03.03.2014 г. соответственно).

е) Меры пожарной безопасности.

В главе III Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (Утверждены Приказом МЧС РФ от 18 июня 2003 г. N 313) перечислены условия содержания зданий для проживания людей.

В частности, согласно Правилам в квартирах жилых домов, жилых комнатах общежитий, номерах гостиниц запрещается устраивать различного рода производственные и складские помещения, в которых применяются и хранятся взрывоопасные, взрывопожароопасные и пожароопасные вещества и материалы, а также изменять функциональное назначение указанных квартир, комнат и номеров, в том числе при сдаче их в аренду, за исключением случаев, предусмотренных нормами проектирования (п. 119).

Не допускается хранение баллонов с горючими газами в индивидуальных жилых домах, квартирах и жилых комнатах, а также на кухнях, на путях эвакуации, в цокольных этажах, в подвальных и чердачных помещениях, на балконах и лоджиях (п. 120).

Услуги по обслуживанию системы дымоудаления на договорной основе оказывает ООО «Артек» (договор № 25/12 – 4270 от 25.12.2014 г., пролонгирован на 2015 г.).

ж) Озеленение и благоустройство.

В соответствии с требованиями ст.36 ЖК РФ, п.11 Правил содержания общего имущества содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, производится управляющей организацией в том случае, если они расположены на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

В настоящее время лишь единицы многоквартирных домов завершили процесс межевания своих территорий.

Несмотря на это Управляющая компания производит работы по благоустройству придомовых территорий, в том числе: кронирование деревьев, кошение газонов, обустройство детских и контейнерных площадок.

Вниманию пользователей помещений: Изменять оформление балконов и устанавливать новые кронштейны для крепления цветочных ящиков допускается лишь по проекту и согласованию с органами местного самоуправления, ящики для цветов устанавливать на балконах в соответствии с указаниями проекта.

з) Текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации.

Пункты 18 и 21 Правил содержат положение, согласно которому текущий и капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений.

Текущий ремонт производится для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения), осуществляется силами подрядных организаций.

К работам по текущему ремонту относятся:

- фундаменты (устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостков и входов в подвалы);

- стены и фасады (герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов);

- перекрытия (частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска);

- крыши (усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции);

- оконные и дверные заполнения (смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений);

- лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей (восстановление или замена отдельных участков и элементов);

- внутренняя отделка (восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах);

- центральное отопление (установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные);

- водопровод и канализация, горячее водоснабжение (установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях);

- электроснабжение и электротехнические устройства (установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит);

- вентиляция (замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы);

- внешнее благоустройство (ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников).

Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

В решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа.

К работам капитального характера относятся:

- обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ);

- ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов);

- модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в т.ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб); установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок). Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%;

- утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров);

- замена внутриквартальных инженерных сетей;

- установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей);

- переустройство невентилируемых совмещенных крыш;

- авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой;

- технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда;

- ремонт встроенных помещений в зданиях.

Капитальный ремонт в домах, подлежащих сносу, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно, в течение ближайших 10 лет, допускается производить в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок.

п.3«г» Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, (утв. Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 г. № 731).

План работ на срок не менее 1 года по содержанию и ремонту общего имущества в отношении каждого МКД (2014)

п.3«ж» Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, (утв. Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 г. № 731).

Содержание каждой работы

Стоимость каждой работы (услуги) в расчете на единицу измерения

Использование общего имущества собственников помещений в МКД (провайдеры, установка и эксплуатация рекламных конструкций, охрана подъездов) 2018-19г

2017-18г. 2016г. 2015г. 2014-2009гг.

п.3«е» Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, (утв. Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 г. № 731).